🦒 Kupno Garażu Na Gruncie Spółdzielni

Początkujący. Posty: 3. RE: Budynek na dzierżawionym gruncie. Nie mogłem zawrzeć umowy notarialnej bowiem budynek wzniesiony został przez inwestora na dzierżawionym gruncie od spółdzielni mieszkaniowe. Budynek nie był ujęty w księdze wieczystej choć po jego wzniesieniu stał się częścią składową całej nieruchomości. Początkujący. Posty: 2. Budynek sąsiada na moim gruncie. Witam, Proszę o pomoc w następującej sytuacji. 20 lat temu mój dziadek przepisał gospodarstwo na dwóch swoich synów. Nigdy nikt nie dochodził dokąd sięga jego połowa , aż do dzisiaj. Wezwaliśmy geodetę który wyznaczył granicę. Na naszym gruncie znajduje się obora Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra RE: Sprzedaż garażu spółdzielczego. Babcia podała mi telefonicznie: w związku z art. 280 ustawy z dnia 29.08 97 ordynacja podatkowa D U nr 8 poz 60 z 2005 r wzywają ją w celu rozliczenia przychodu odpłatnego zbycia nieruchomości w 2005 r. 30-05-2010, 14:20. Oferta na wyłączność oferta sprzedaży, zamykanego garażu na osieldu książąt pomorskich przy ul. Cedyńskiej. Miejsce garażowe O powierzchni użytkowej - 14,97 m2. Na gruncie ustawy o VAT oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również Stan garażu na dzień przeniesienia własności ukazuje załącznik nr 1 do umowy. §3 Sprzedający oświadcza, że garaż jest wolny od wad prawnych i fizycznych. §4 Kupujący oświadcza, że stan techniczny garażu jest mu znany i nie wnosi z tego tytułu zastrzeżeń. §5 Budowa garażu o powierzchni zabudowy do 35 m 2 wymaga zgłoszenia zgodnie z art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego. Dotyczy to garaży wolno stojących, o ile ich liczba łącznie z altanami oraz oranżeriami nie przekracza dwóch na każde 500 m 2 powierzchni działki. Budowa garażu o powierzchni zabudowy większej niż 35 m 2 lub z dodatkową 50 zł/m² 30 m². Przeznaczenie: Pomieszczenia: Parking: handlowo-usługowe. 1. parking publiczny / na ulicy. Najem lokalu użytkowego o powierzchni ok.30m 2 położonego na parterze dwukondygnacyjnego pawilonu handlowo - usługowego, mieszczącego się w Zgierzu, przy ul. Zakup garażu na cele firmowe Decydując się na zakup garażu , należy pamiętać o właściwym udokumentowaniu transakcji. Jako że garaż stanowi nieruchomość, dowodem nabycia będzie umowa w formie aktu notarialnego oraz dodatkowa faktura, jeżeli zakupu dokonano od firmy, a nie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności. Zmiana polityki dotyczącej spółdzielni mieszkaniowych, która znalazła odzwierciedlenie ustawie z dnia 15.12.2000r. (Dz. U. z 2001r. Nr 4,. poz. 27) umożliwiła członkom spółdzielni posiadającym spółdzielcze prawo do garażu wystąpienie do spółdzielni z żądaniem o zawarcie umowy przeniesienia własności garażu. Na problemy związane ze sprzedażą i kupnem takich mieszkań uwagę zwracają poznańscy notariusze. Z informacji uzyskiwanych od klientów przybywających do notariuszy wynika, że problem z lokalami spółdzielczymi w budynkach na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym dotyczy nie tylko Poznania, ale również innych dużych miast w Polsce. rheIM0S. Wszystko, co musisz wiedzieć o podatku, podczas zakupu garażu lub miejsca postojowego Garaż lub miejsce postojowe najczęściej kupowane jest wraz z nową nieruchomością – domem czy mieszkaniem. Czasem zdarza się również, że do ich nabycia dochodzi niezależnie od kupna mieszkania, na przykład wtedy, gdy decydujemy się na zakup samochodu i martwimy się o jego bezpieczeństwo – ale nie planujemy przeprowadzki. Jakich formalności należy dopełnić, decydując się na taki krok? Ile wynosi podatek od garażu podziemnego, naziemnego lub miejsca postojowego? Odpowiadamy na najważniejsze pytania. Podatek od zakupu miejsca postojowego na zewnątrz Miejsce postojowe, które znajduje się na zewnątrz, nie jest częścią budynku (niezależnie od tego, czy położone jest na zamkniętym terenie osiedla, czy po prostu przed budynkiem) i formalnie należy do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, a więc to ona zobowiązana jest do regulowania zobowiązań podatkowych za posiadaną nieruchomość gruntową (teren, na którym zlokalizowane jest miejsce parkingowe). Jeżeli zdecydujesz się na zakup zewnętrznego miejsca postojowego (lub po prostu przynależy ono do mieszkania, które zamierzasz kupić), nie musisz płacić za nie podatku od nieruchomości ani dopełniać formalności, które są z nim związane. Podobnie rzecz przedstawia się w sytuacji, gdy decydujesz się na wynajem miejsca postojowego – podatek od nieruchomości opłacany jest wówczas przez jego właściciela. Podatek od garażu podziemnego – z księgą wieczystą lub bez Miejsce postojowe w garażu podziemnym może zostać wyodrębnione jako osobny lokal (i posiadać własną księgę wieczystą) lub stanowić część wspólną budynku. Kwestia ta ma niebagatelne znaczenie z perspektywy podatkowej. W przypadku, gdy miejsce postojowe nie posiada księgi wieczystej i jest jednym z elementów wspólnych w budynku wielorodzinnych, zapłacisz za nie taki sam podatek, jaki płacisz za mieszkanie. W 2021 może to być maksymalnie 0,85 zł za m2 rocznie. Co ważne, w takiej sytuacji miejsce parkingowe przynależy do mieszkania i nie może zostać niezależnie sprzedane. Niemożliwy jest także wynajem miejsca postojowego bez księgi wieczystej. Jeżeli garaż ma swoją księgę wieczystą i w świetle prawa stanowi odrębny lokal, stawka podatku od nieruchomości wzrośnie. Zgodnie z maksymalnymi stawkami w roku 2021, za część budynku innego (do kategorii tej kwalifikowany jest garaż podziemny) zapłacisz aż 8,37 za m2. Stawka jest znacznie wyższa, jednak miejsce postojowe tego typu ma swoje zalety. Przede wszystkim, możesz nim swobodnie zarządzać – kupić, sprzedać lub wynająć według własnego uznania. Podatek od garażu na własnej działce Jeżeli planujesz postawić garaż na gruncie, którego jesteś właścicielem, kwestia należnego podatku od nieruchomości może przedstawiać się następująco: Jeżeli garaż będzie stanowił część budynku mieszkalnego (np. znajdzie się na najniższym poziomie domu lub w dobudówce), zapłacisz za niego podatek od nieruchomości w takiej samej wysokości, jak za resztę budynku (w 2021 będzie to maksymalnie 0,85 zł za m2). Jeżeli garaż będzie odrębnym budynkiem, posiadającym fundament, dach i ściany, zostanie opodatkowany jako inny budynek (w 2021 maksymalna kwota dla tej kategorii wynosi 8,37 zł za m2). Garaż, który nie jest budynkiem (nie ma fundamentów i nie jest trwale związany z gruntem) zaliczany jest do elementów małej architektury i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Obowiązujące przepisy wykluczają podatek od budynku gospodarczego do 35 m2 oraz elementów tzw. małej architektury ogrodowej. Jak widać, w zależności od rodzaju garażu zależy naprawdę wiele. Decydując się na określony rodzaj budowli, możesz liczyć na niższą kwotę podatku, a nawet ulgi i zwolnienia z podatku od nieruchomości. Podatek od garażu podziemnego lub naziemnego – formalności Jeżeli zakup garażu lub miejsca postojowego, na który się zdecydowałeś, wiąże się z koniecznością opłacania podatku od nieruchomości, w ciągu 14 dni powinieneś złożyć we właściwym urzędzie gminy informację IN-1 (dla osób fizycznych) lub deklarację DN-1 (dla osób prawnych i jednostek organizacyjnych). Od kiedy płacić podatek od nieruchomości? Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca, który następuje po dacie, w której zostałeś właścicielem garażu czy miejsca postojowego. Przykładowo, jeżeli zakup miał miejsce 3 sierpnia, opodatkowaniu będziesz podlegał od 1 września. Należny podatek od garażu zapłacisz w: 4 ratach, płatnych do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada (dotyczy osób fizycznych); 12 ratach, płatnych do 15 każdego miesiąca (dotyczy osób prawnych). Wyjątek stanowi sytuacja, w której całkowita kwota podatku od nieruchomości wynosi mniej, niż 100 zł – wówczas zobowiązany będziesz do opłacenia go jednorazowo, w terminie płatności pierwszej raty. Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości oraz jego wysokość zależne są od rodzaju miejsca postojowego czy garażu, na jaki się zdecydujesz. Przed podjęciem ostatecznej decyzji przemyśl, jaka opcja będzie dla Ciebie najkorzystniejsza – zarówno pod względem formalnym, jak i finansowym. [b][i]Dzierżawię od pewnej instytucji teren, na którym wybudowałem ze środków własnych garaż (bez jakiejkolwiek pomocy ze strony tejże instytucji). Ostatnio otrzymałem od nich pismo, w którym zostałem poinformowany, że w związku z ponad 15 letnim okresem zajmowania gruntu, na którym stoi garaż, garaż jako obiekt budowlany stał się ich własnością. Czy jest to prawnie usankcjonowane, jeżeli tak, to jakie przepisy to normują?[/i][/b] (nazwisko do wiadomości redakcji) [b]Odpowiada mec. Lidia Szczesna-Jędrych z LSJ Kancelaria Prawna Szczesna-Jędrych Olejnik-Roszkowska Spółka Jawna, W pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy wzniesiony na dzierżawionym gruncie garaż jest trwale związany z gruntem. Zasadą bowiem jest, że budynki trwale związane z gruntem są jego częścią składową. Stanowi o tym art. 47 § 1 [link= cywilnego (dalej: kc)[/link] w związku z art. 48 kc i art. 191 kc. Powołane przepisy odzwierciedlają tzw. zasadę [i]superficies solo cedit[/i], która ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej i oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zatem garaż trwale związany z gruntem stanowi własność właściciela gruntu. Niewątpliwie jednak czytelnik dokonał nakładów na rzecz dzierżawionej nieruchomości, dlatego [b]przysługuje mu roszczenie o zwrot nakładów[/b] na podstawie art. 676 kc w zw. z art. 694 kc, zgodnie z którym, jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Należy zatem w pierwszej kolejności zweryfikować umowę dzierżawy, czy nie zawiera odmiennych zapisów w tym zakresie. Stosownie do treści art. 677 w związku z art. 694 kc roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Innymi słowy, dzierżawca ma 1 rok od zwrotu nieruchomości, na ubieganie się o zwrot poniesionych nakładów, po tym terminie, będzie to już niemożliwe. Przepisy przewidują następujące wyjątki od ogólnej zasady, że budynki trwale związane z gruntem są częścią składową gruntu, a zatem stanowią własność właściciela gruntu: · w przypadku nieruchomości lokalowych położonych w budynkach wzniesionych na gruntach użytkowanych wieczyście najpierw istnieje odrębna nieruchomość budynkowa, w której następnie ustanawia się odrębną własność lokali; · drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanych przez nią gruntach Skarbu Państwa lub członka spółdzielni stanowią odrębną własność - art. 274 i 279 § 1 kc; · urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa - art. 49 kc; · budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – art. 235 kc. Jeżeli natomiast wzniesiony garaż nie jest na trwałe z gruntem związany, stanowi własność czytelnika. Taki garaż nie jest bowiem częścią składową gruntu. Kilka lat temu ja, szwagier i mój syn zawarliśmy umowę ustną, że zbudujemy na działce szwagra garaż. Szwagier zawarł umowę z projektantem na wykonanie projektu tego garażu, a wszystkie koszty budowy ponosiliśmy we trójkę (część rachunków na materiały budowlane jest na mnie). Udało się tylko postawić mury, gdyż szwagier się wycofał i nie pozwala budować dalej. Czy mogę domagać się (sądownie) przeniesienia własności gruntu na siebie i syna? Użytkujemy z synem budynek, pomimo że nie ma on dachu. Budowa na cudzym gruncie Zgodnie z Kodeksem cywilnym ( „Art. 231. [Budynek wzniesiony na cudzym gruncie] § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. § 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.” Art. 231 reguluje kwestie nakładów posiadacza samoistnego, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenia o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. W myśl zasady superficies solo cedit wzniesiony przez posiadacza na cudzym gruncie budynek lub urządzenie na skutek trwałego połączenia z gruntem (art. 48 w zw. z art. 47 § 2) staje się częścią składową gruntu i w takim charakterze jest objęty przysługującym właścicielowi gruntu prawem własności (art. 47 § 1). W związku z tą sytuacją ustawodawca w art. 231 przewidział jeszcze jeden, różny od rozliczenia pieniężnego lub zabrania nakładów w naturze sposób rozliczenia nakładów. Tym sposobem jest przyznanie posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie), oraz właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie dla dotychczasowego właściciela. Roszczenie to zwane jest powszechnie roszczeniem o wykup i służy z jednej strony posiadaczowi samoistnemu przeciwko właścicielowi i symetrycznie – właścicielowi przeciwko posiadaczowi samoistnemu. Z takiego roszczenia nigdy nie może skorzystać posiadacz zależny i w tym zakresie wyłączone jest stosowanie art. 230. Zobacz też: Zakup garażu na dzierżawionym terenie Roszczenie posiadacza samoistnego Roszczenie posiadacza samoistnego z art. 231 § 1 zmierza do przekształcenia istniejącego stosunku realnozobowiązaniowego w stosunek w pełni prawnorzeczowy. Roszczenie to jest prawem związanym z posiadaniem gruntu, na którym posiadacz wzniósł budynek, nie może powstać bez tego posiadania, a od jego trwania uzależniony jest też dalszy jego byt. Skuteczność roszczenia posiadacza samoistnego uzależniona jest od istnienia dobrej wiary, która dotyczy posiadania rzeczy i przekonania, że służy mu prawo własności, a nie tylko uprawnienia do wznoszenia budynku. Roszczenie to nie przysługuje posiadaczowi zależnemu, który włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dającego władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336), z wyjątkiem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste innej osobie w zakresie tego prawa. Taki posiadacz może żądać na podstawie art. 231 § 1 przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki zajętej pod budowę. Pojęcia „budynek” oraz „inne urządzenia” nie zostały określone w Kodeksie cywilnym, należy więc posłużyć się pojęciem budynku określonym w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przez „budynek” należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian); można natomiast uznać budynek za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Nie jest wzniesieniem budynku nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku, chyba że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego. Przez „inne urządzenie” należy rozumieć sztuczną konstrukcję, będącą wynikiem pracy ludzkiej i użycia odpowiednich materiałów. Z tego względu nie stanowi takiego urządzenia np. sad. Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast np. chłodnia, piwnica, a także ogrodzenie działki. Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę ma być „odpowiednie”, co oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości działki. „Odpowiednie wynagrodzenie” za przeniesienie własności ustalają strony, które mogą z niego zrezygnować, jeżeli oświadczą, że zostało ono już pobrane, a jeżeli rezygnacja następuje z powodu darowizny, to ta część umowy obejmuje darowiznę. W sprawie oceny, czy wartość budynku znacznie przekracza wartość gruntu, decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. Nie jest przy tym obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania go z wartością gruntu. Wzniesiona przez posiadacza budowla musi mieć wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki. Dopiero łączne spełnienie podanych przesłanek uzasadnia skuteczne wystąpienie z roszczeniem przez posiadacza przeciwko właścicielowi. Należy mieć przy tym na uwadze, że ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w czasie orzekania. Podsumowując, poza rozliczeniem pozostaje Panu możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – czy to o zwrot poniesionych nakładów, czy też o przeniesienie własności nieruchomości. * Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93) Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ MGR Posty: 212 Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32 Znajomy kupił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dodatkowo zupełnie za darmo otrzymał garaż na gruncie oddanym w dzierżawę od Miasta. W umowie dzierżawy określono, że grunt ten przeznacza się na zagospodarowanie garażem. Poprzedni właściciel mieszkania (dzierżawca gruntu) wybudował garaż. W kilka dni po umowie sprzedaży mieszkania, oczywiście w formie aktu notarialnego, dla udokumentowania przeniesienia praw do garażu sporządzono zwykłą umowę pisemną następującej teści :"Przedmiotem umowy jest przeniesienie przez na rzecz roszczenia związanego z nakładami poniesionymi na budowę garażu położonego w mieście B. przy ul. L. oraz ewentualne roszczenie o nabycie własności działki, należącej obecnie do Gminy Miasta B. Wyżej wymienione prawo przeniesienia własności strony ustalają na kwotę 5000 złotych. (kwota ta oczywiście nie została przekazana, jednak umowę nie tylko sporządzono dla, co minie właśnie zastanawia, przeniesienia "własności", a także dla tego aby nabywca miał podstawę do przedłużenia umowy dzierżawy w Urzędzie Miasta. co o tym myślicie? umowa zwykła pisemna, nabycie nie własności garażu, a tylko roszczenia związanego z nakładami poniesionymi na budowę garażu... coś mi tu nie gra... potrafi ktoś to zanalizować i jakoś poukładać??? bardzo jestem ciekawy Waszych opinii! pozdrawiam MGR PiotrW Site Admin Posty: 1506 Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13 Post autor: PiotrW » 30 paź 2007, 5:09 Więcej tu niewiadomych niż konkretów w tej sprawie. Przede wszystkim nie rozumiem co wspólnego sobą mają nabycie własnościowego prawa do lokalu i owego garażu „za darmo”. Jak rozumiem ktoś ma umowę dzierżawy z gminą, wybudował garaż, ale chce się go pozbyć. Tyle tylko, że on nie jest właścicielem gruntu i samego garażu, nie wiemy też co mówi umowa dzierżawy, na jaki jest zawarta okres. O przeniesienie jakich „roszczeń” chodzi? Na jakiej podstawie prawnej osoby te przenoszą między sobą „roszczenia” wobec gminy? Skąd wzięła się kwota 5000 zł, która na dodatek nie została zapłacona? Skąd pomysł, że taka umowa przyniesie większe prawdopodobieństwo przedłużenia przez gminę umowy dzierżawy. No i przede wszystkim komu ta umowa ma być przedłużona, nabywcy mieszkania czy poprzedniemu dzierżawcy. A jeśli nabywcy to kiedy stał on się dzierżawcą. Najważniejsze zaś to „przeniesienie praw do garażu”. Jakie konkretnie zdaniem kontrahentów „prawa do garażu” przenieśli między sobą? MGR Posty: 212 Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32 Post autor: MGR » 30 paź 2007, 18:09 dla mnie to wszystko też jest niejasne, dlatego też pytam się na tym forum. Spróbuję jeszcze raz opisać tę sytuację. Otóż, nie ma związku pomiędzy nabyciem spdlm z "przekazaniem"(piszę "przekazaniem", bo też nie wiem jak nazwać to, że zmienia się posiadacz garażu) garażu. Jadnak chciałem tylko napisać, że tak jakby garaż został "dorzucony" za darmo na podstawie innej pisemnej umowy, której dokładną treść przytoczyłem w poprzednim wątku. Natomiast kwota 5000 zł jest tylko na papierze, choćby dla tego, że stony tej umowy w ten sposób chcieli przedstawić Miastu, że garaż ma teraz innego posiadacza. I z tego co wiem, znajomy z tą umową poszedł do Urzędu Miasa i na jej podstawie przedłużono już na jego nazwisko dotychczasową umowę dzierżawy. Z tej spisanej umowy wynika, że nowy posiadacz ma prawo żądać od Miasta zwrotu kosztów budowy garażu po rozwiązaniu umowy dzierżawy lub mieć pierszeństwo w zakupie działki na której ten garaż stoi. Dla mnie właśnie jest bardzo niejasna ta umowa przenosząca posiadanie garażu, choćby ze względu na formę. Nie wiem jak tę sytuację dokładniej opisać:( PiotrW Site Admin Posty: 1506 Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13 Post autor: PiotrW » 30 paź 2007, 21:40 Wydzierżawiony grunt trzeba będzie w końcu zwrócić. Być może w umowie dzierżawy był jakiś zapis dotyczący innego „posiadacza” garażu, a jednocześnie nowego dzierżawcy, który wejdzie w miejsce poprzedniego. Jak widać dla gmin sprawa jest bardzkiej oczywista pomimo dziwnych ruchów stron, zwłaszcza wpisania wartości 5000 zł nie wiadomo za co. Właścicielem gruntu oddanego w dzierżawę jest gmina i jakaś „sprzedaż” tego garażu nie wchodzi w grę, co najwyżej samo posiadanie go jako stan faktyczny. Być może najlepiej wyjaśnić sprawę u samego znajomego albo jeszcze lepiej w Urzędzie Miasta gdzie radca prawny, znając dokumenty ze sprawy wypowie się o co tak naprawdę chodzi, bo obawiam się, że na forum nie rozstrzygniemy istoty tego zagadnienia. MGR Posty: 212 Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32 Post autor: MGR » 31 paź 2007, 21:17 przyznam się, że umowę dzierżawy przeczytałem szybko i pewnie nie dość uważnie, ale w treści wyłapałem jedynie taką informację, że grunt jest przeznaczony na użytkowanie (garaż). Poza kwestiami typu - czas umowy na jaki została zawarta, terminy wypowiedzenia itp nie znalazłem żadnego zapisu dotyczącego właśnie kosztów budowy garażu - co dzieje się z nimi w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy, ani żadnych innych informacji ważnych dla tej kwestii. Z umowy tej nie wynika kto jest właścicielem garażu (a wybudował go dzierżawca), a zatem kto może nim rozporządzać. Postaram się jednak lepiej zbadać tę sprawę, ale jest to dla mnie dość uciążliwe i może długo potrwać. Jednak jak będę znać więcej szczegółów, powrócę do tej sprawy. Piotrze dziękuję za zainteresowanie pozdrawiam PiotrW Site Admin Posty: 1506 Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13 Post autor: PiotrW » 31 paź 2007, 21:50 Sprawa rzeczywiście jest ciekawa i jestem ciekaw dalszych szczegółów o ile będą znane. Art. 705 Kodeksu cywilnego mówi: „Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy”. Przez cały czas właścicielem gruntu jest gmina. Jak wiadomo, własność ta rozszerza się też na rzeczy trwale z gruntem związane, a do takich należeć będzie zazwyczaj garaż. Po rozwiązaniu umowy najmu wszystko wraca w pełne władanie gminy, choć skoro w umowie przewidziany był obowiązek budowy garażu, to umowa powinna też określać zasady odszkodowania za ten garaż. Wydaje mi się, że lepszym rozwiązaniem byłoby oddanie tego gruntu w użytkowanie wieczyste, a nie dzierżawę. Wtedy byłoby jasne, że właścicielem garażu jest użytkownik wieczysty. Jeżeli dzierżawa była ustanowiona na kilka lub nawet kilkanaście lat albo na krótsze okresy regularnie przedłużane to sytuacja dzierżawcy jest niepewna. Z jednej strony wybudował garaż, poniósł jakieś nakłady, a drugiej strony po krótkim czasie używania garażu gmina może nie dać gruntu w dalszą dzierżawę i z garażu zostaną tylko wspomnienia. Być może nie znamy całości okoliczności jakie były podstawą takiej a nie innej umowy i może umowa ta była na tyle korzystna dla dzierżawcy, że zdecydował się na nią. Zupełnym jednak kuriozum była „sprzedaż” tego garażu dla osoby trzeciej. Trzeba tu pamiętać, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. (art. 698 kc) Problematyka ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu uregulowana jest przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( dalej jako Samodzielność lokalu Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal użytkowy mogą stanowić odrębne nieruchomości. Aby tak się stało, musi zostać wyodrębniony (fizycznie i prawnie) z budynku w którym się znajduje i być samodzielny. Do czasu spełnienia tych wymagań lokal jest częścią budynku. Zgodnie z art. 2 ust. 2 „samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Przepis ten ma zastosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych na inne cele niż mieszkalne. Wymogi, jakie musi spełnić lokal Wymogi, które powinien spełniać lokal określone zostały natomiast w przepisach rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ustawa nie precyzuje w czym przejawia się samodzielność lokalu, choć zgodnie przyjmuje się, że używanie lokalu nie może wiązać się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Samodzielny lokal nie musi być jednak wyposażony we wszystkie niezbędne urządzenia - niektóre z nich np. urządzenia sanitarne mogą znajdować się poza lokalem lub poza budynkiem. Nie ma natomiast żadnych ograniczeń w odniesieniu do powierzchni lokalu, jak i jego usytuowania (np. na dwóch kondygnacjach). Nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, który zajmuje cały budynek - w budynku muszą znajdować co najmniej dwa lokale. Spełnienie wymogu samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia albo sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości lub w postępowaniu o dział spadku. Treścią zaświadczenia związany jest sąd wieczystoksięgowy i notariusz. Pomieszczenia przynależne Do lokalu mogą być przypisane pomieszczenia przynależne (piwnica, magazyn, garaż). Żadne pomieszczenie w budynku nie jest jednak z góry traktowane jako przynależne. To strony umowy decydują o takim jego charakterze. Inaczej pomieszczenia takie będą stanowić współwłasność właścicieli lokali, jako udział związany z ich lokalami. Po wyodrębnieniu lokalu możliwa jest jednak zmiana przeznaczenia np. piwnicy na pomieszczenie przynależne do określonego lokalu. Wymagana jest wówczas zmiana umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pomieszczeniem przynależnym nie może być miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym. Nieruchomość wspólna Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 4 ust. 3 Należą do niej przede wszystkim te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, jak: mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa czy też instalacje zaopatrujące lokale w media (gaz, prąd, wodę). Elementem nieruchomości wspólnej nie są lokale niewyodrębnione, samodzielne lokale - są one nadal wyłączną własnością dotychczasowego właściciela budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest związany z prawem do lokalu i nie może przysługiwać innej osobie niż właścicielowi lokalu. Wielkość udziału określana jest ułamkowo lub procentowo w stosunku do powierzchni wyodrębnionego lokalu. Ewa Bończak-Kucharczyk Sprawdź POLECAMY Formy ustanowienia odrębnej własności lokalu Ustanowić odrębną własność lokalu można wyłącznie w drodze czynności prawnej przed notariuszem: umowy (art. 7 i 8 - gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa go na rzecz osób trzecich albo współwłaściciele znoszą współwłasność; jednostronnej czynności prawnej (art. 7 i 10 - gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokali dla siebie oraz na mocy orzeczenia sądu - przy znoszeniu współwłasności nieruchomości lub dziale spadku. Nie można doprowadzić do wyodrębnienia lokalu przez zasiedzenie. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Dalszy obrót prawny wyodrębnionym lokalem (np. sprzedaż, darowizna, zamiana) już nie. Z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokali, jako prawo które może być przedmiotem obrotu i dziedziczenia. Nie jest to jednak pogląd powszechnie akceptowany. Nie ma ograniczeń podmiotowych względem nabywców lokali (osoby fizyczne, prawne, małżonkowie, spółki cywilne). Dopuszczalne jest nabywanie lokali na współwłasność. Zarząd nieruchomością wspólną Sposób zarządu nieruchomością wspólną może, ale nie musi być określony przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Określenie sposobu zarządu może nastąpić także w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 Zmiana ustalonego w umowie sposobu zarządu może nastąpić także z mocy uchwały właścicieli lokali, podjętej w trybie art. 18 ust. 2a Określając sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali mogą wzorować się na rozwiązaniach ustawowych zawartych zarówno w Kodeksie cywilnym (art. 199-209), jak i w ustawie o własności lokali (art. 19-33). Mogą też modyfikować te reguły, a w szczególności „powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej” (art. 18 ust. 1 W razie powołania zarządcy nieruchomości wspólnej, zbędne jest powoływanie zarządu właścicielskiego. Jednak w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu powołany umownie zarządca musi dysponować zgodą większości współwłaścicieli (wspólnoty mieszkaniowej). Sposób wykonywania zarządu ustawowego zależy od wielkości wspólnoty. Aktualnie, ustawodawca nakazuje traktować jako dużą wspólnotę, w której wyodrębniono własność więcej niż trzech lokali. Mają do niej zastosowanie przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną w ustawie o własności lokali. Przy tzw. małych wspólnotach (do trzech lokali) obowiązują reguły kodeksu cywilnego (art. 199-209). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W małych wspólnotach wymagana jest jednomyślność, a w jej braku rozstrzyga sąd. Sąd sprawuje kontrolę nad treścią podejmowanych we wspólnocie uchwał. Prawo ich zaskarżenia przysługuje każdemu członkowi wspólnoty. Uprawnienia właściciela lokalu Właściciel ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu będącego jego własnością oraz do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 140 art. 206 art. 12 ust. 1 Jeżeli nieruchomość wspólna przynosi dochody (np. z tytułu wynajmu pomieszczeń wspólnych) pożytki z tego tytułu przypadają wszystkim właścicielom lokali, choć w pierwszej kolejności są przeznaczane na utrzymanie budynku. Właściciela lokalu obciążają koszty zarządu nieruchomością wspólną tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne. Wszystkie te wydatki obciążają każdego właściciela lokalu stosownie do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Możliwa korekta dotyczy wyłącznie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 1 i 3 Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (dotyczy to również osoby wynajmującej lokal) daje wspólnocie prawo domagania się przed sądem przymusowej sprzedaży lokalu (art. 16 Do przeniesienia własności nieruchomości lokalowej mają zastosowanie ogólne przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 155-158 Prawo własności do lokalu może być dziedziczone, zasiadywane oraz podlega egzekucji. Prawo własności lokalu może wygasnąć w razie zawarcia przez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesienie odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego albo podziału lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo połączenia kilku lokali w jeden - w takim wypadku wygasa dotychczasowe prawo i powstaje nowe. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe (art. 245–251 Całościowa regulacja znajduje się jednak w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale prawo to nadal może być przedmiotem obrotu. Jest to prawo na rzeczy cudzej tzn. spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu i znajdującego się na nim budynku. Uprawnionemu ze spółdzielczego prawa do lokalu przysługuje prawo korzystania z przysługującego mu lokalu. Jest to jednak prawo zbywalne, podlega dziedziczeniu oraz może być przedmiotem egzekucji. Prawo do mieszkania może należeć zarówno do osoby fizycznej (kilku osób), jak i do osoby prawnej. Zbycie lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Zbycie obejmuje także wkład budowlany lub jego wniesioną część. Jeżeli dla lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta (nie ma takiej konieczności) notariusz, aby ustalić stan prawny nieruchomości posiłkuje się zaświadczeniem wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Trzeba podkreślić, że spółdzielnia nie może odmówić wydania takiego zaświadczenia, choćby uprawniony do lokalu zalegał z opłatami. Przedmiotem zbycia w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu może być również ułamkowa część prawa, z tym, że pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu, pod rygorem nieważności. Z chwilą zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje członkostwo w spółdzielni (art. 3(2), 3(6) oraz 6 ust. 3 Aktualnie nie ma obowiązku wniesienia wpisowego i udziałów przy uzyskaniu członkostwa, a odmienne postanowienia statutów spółdzielni nie mają zastosowania. Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być każda osoba fizyczna, w tym ubezwłasnowolniona całkowicie lub częściowo, oraz osoba małoletnia. Jak też cudzoziemiec oraz osoba prawna. Nie ma żadnych ograniczeń w remoncie, użyczeniu lub wynajmie lokalu. Jednak, gdy osoba trzecia zamierza zmienić sposób korzystania z lokalu lub zmienić jego przeznaczenie (np. przeznaczyć lokal mieszkalny w bloku pod działalność usługową) wymagana jest wcześniejsza zgoda spółdzielni. Przekształcenie prawa do lokalu Spółdzielcze prawo do lokalu może być przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu (art. 17 na pisemne żądanie członka uprawnionego do lokalu, pod warunkiem spłaty zadłużenia ciążącego na lokalu i części zobowiązań związanych z wybudowaniem budynku. Spółdzielnia mieszkaniowa na zawarcie umowy o przekształcenie ma 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek. Koszty i opłaty w spółdzielni Uprawnieni z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Nie ma przy tym znaczenia, czy są członkami spółdzielni. Członkowie spółdzielni uczestniczą jednak w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z uprawnionym do lokalu ponoszą solidarną odpowiedzialność za uiszczanie czynszu. Ich odpowiedzialność ogranicza się wyłącznie do okresu stałego zamieszkania lub faktycznego korzystania z lokalu (art. 4 ust. 6 Obowiązek ten nie dotyczy pełnoletnich zstępnych (dzieci, wnuków) pozostających na utrzymaniu osób uprawnionych do lokalu. Obowiązki członka nie obejmują już uczestniczenia w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów (np. wydatków związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem organów spółdzielni i jej aparatu administracyjnego, długów spółdzielni). Zobowiązania te powinny być pokryte wyłącznie z dochodów uzyskanych przez spółdzielnię z prowadzonej przez nią działalności albo z innych środków własnych spółdzielni. Ustawodawca nie uregulował natomiast wiążąco dla spółdzielni kwestii przeznaczenia środków funduszu remontowego. Podatek od nieruchomości płaci wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa. Zarząd nieruchomością i budynkiem Budynkiem w którym znajduje się lokal, co do zasady zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Należy jednak pamiętać, że spółdzielnia może ustanawiać w budynku odrębną własność lokali. Jeżeli dojdzie do wyodrębnienia wszystkich lokali, które się tam znajdują uprawnienie do podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną uzyskają właścicieli lokali (art. 26 Właściciele lokali w budynku znajdującego się zasobach spółdzielni mogą również podjąć większością głosów uchwałę o poddaniu reżimu zarządzania nieruchomością wspólną ustawie o własności lokali (art. 24 (1) Sposób zarządzania częściami wspólnymi stanowi często o przewadze prawa własności nad spółdzielczym prawem do lokalu. Wspólnota zarządza z reguły jednym budynkiem, spółdzielnia wieloma. Stąd koszty utrzymania budynków, a tym samym opłaty na fundusz remontowy są często wyższe. Z drugiej strony, nie są wyjątkami wspólnoty, które nie mają problemy z zarządzaniem nieruchomością wspólną, doprowadzając budynki do ruiny. Spółdzielnie mieszkaniowe lepiej radzą sobie również z negocjowaniem cen dostawców usług do budynków, co przekłada się na wysokość opłat eksploatacyjnych. Sytuacje w których dochodzi do wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zdarzają się rzadko. Wówczas jednak spółdzielnia ma obowiązek zwrotu uprawnionego rynkowej wartości lokalu. Regulacje szczególne Księgi wieczyste. Każdy lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności musi mieć założoną księgę wieczystą. Odmowa założenia księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy oznacza, że prawo do lokalu nie powstaje (art. 7 ust. 2 Nie ma wymogu zakładania księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. W przypadku przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, księga dotychczas prowadzona dla tego prawa, staje się księgą prowadzoną dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Gdy jednak budynki spółdzielni postawione są na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla znajdujących się w nich lokali. To przekłada się na wyższe ryzyko dla kupujących (brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych) oraz brak możliwości uzyskania kredytu na jej zakup. Cudzoziemcy. Cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie na nabycie odrębnej własności innego lokalu niż mieszkalny albo własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym, chyba że spełnia jeden z warunków, o których mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2–4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa nie przewiduje żadnych ograniczeń w nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, lokalu użytkowego, w tym garażu, czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Umowa dożywocia. Przedmiotem umowy dożywocia unormowanej w art. 908 § 1 może być tylko przeniesienie własności nieruchomości. Umowy dożywocia nie można oprzeć na przeniesieniu własności rzeczy ruchomych czy też innych praw, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednak umowa (tzw. umowa quasi dożywocie) mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę również będzie ważna (wyrok SN z dn. 15 października 2014 r. V CSK 653/13). Użytkowanie. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nie może być obciążone użytkowaniem (wyrok SN z dn. r. V CSK 549/11). Obciążenie użytkowaniem własnościowego prawa spółdzielczego obciążałoby w istocie w sposób nieuprawniony nieruchomość spółdzielczą, z naruszeniem przepisu art. 17(16) Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może natomiast narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela.

kupno garażu na gruncie spółdzielni